Baut Innerschweizer Immobilienfirma IGD Grüter eine Geistersiedlung im Aargau?

Die offizielle Publikation der Leerstände auf dem Land und in den Städten erfolgt erst im September. Studien der Grossbanken CS und UBS sprechen bereits von einem verlangsamten Wachstum. Schreibt Blick in einem Artikel und führt in einer kompakten Fotogalerie sechs Objekte aus Zürich (2), Aargau (3) und Bern (1) auf. Darunter Objekte wie das «Immobilienprojekt 3Linden» in Langenthal, in dem auch Jahre nach der Fertigstellung noch viele Wohnungen leer sind. Bei einem Aargauer Objekt in Wohlenschwil, das vom Innerschweizer Immobilien-Mogul Alois Grüter und seiner IGD Grüter AG aus Dagmersellen als Generalunternehmer erstellt wird, fragt sich BLICK, ob das die «neue Geistersiedlung im Aargau» werde.

Ein Blick auf den Verkaufsspiegel der «zukünftigen Geistersiedlung» zeigt allerdings, dass etwa 50 Prozent der Objekte (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) bereits verkauft oder reserviert sind. Ein Experte von Wüest Partner relativierte allerdings die Verkaufszahlen:

«Die Verkaufszahlen eines Wohnungsspiegels sagen nicht viel aus. Reservierte Wohneinheiten schon gar nicht, weil die häufig je nach Lust und Laune in die Wohnungsspiegel und Verkaufsdokumentationen eingetragen werden, um damit Nachfrage zu suggerieren. Immobilienfirmen können da sehr kreativ sein.»

Aber verkaufte Immobilien können ja kaum leer stehen? «Da täuscht man sich gewaltig. Viele Wohnungen und Häuser werden – vor allem von Pensionskassen und institutionellen Anlegern – als reine Geldanlage gekauft. Aber auch Privatleute mischen da inzwischen mit. Für wenig Geld kann man sich über spezielle Immobilienportale an derartigen Immobilien beteiligen, was logischerweise durch die Negativzinspolitik gefördert wird. Dabei spielen Rendite und Vermietbarkeit nicht mal eine grosse Rolle.»

Wieso sollte jemand ohne entsprechende Rendite Geld anlegen? «Das ist eben das Verrückte an dieser Negativzinspolitik. Über die langfristige Wertsteigerung werden sogar mehrjährige Mietzinsausfälle mehr als nur ausgeglichen. Auch wenn es sich bei diesen Immobilienprojekten häufig um 'Ladenhüter' handelt, was die meisten Anleger nicht mal stört. Das ist ähnlich wie beim Gold: eine Wette auf die Zukunft. Darum spricht ja man ja inzwischen vom 'Betongold'.

Kommt noch hinzu, dass grosse Immobilienfirmen häufig den Unternehmungen, die für sie arbeiten, Immobilienobjekte wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder ganze Wohnblöcke 'aufs Auge drücken'. Für einen Unternehmer, der von einem Generalunternehmer einen Auftrag von sagen wir mal 700'000 oder 800'000 Franken erhält und dafür eine Eigentumswohnung für meinetwegen 500'000 Franken 'erwirbt', sind die bisher gültigen zehn Prozent Eigenmittel, also in diesem Fall 50'000 Franken, Peanuts. Und um die Hypothek braucht er sich, Bonität vorausgesetzt, kaum Sorgen zu machen. Da überbieten sich die Hypothekenanbieter gegenseitig mit Tiefstzinsen. Dem will nun die Finanzmarktaufsicht Finma mit schärferen Vorgaben einen Riegel vorschieben.»

Sogenannte Renditeliegenschaften – Immobilien wie etwa Mehrfamilienhäuser, die von Investoren als Geldanlage gehalten werden – erhalten ab 2020 nun eine schärfere Regulierung. Die Banken selbst haben vorgeschlagen, hier auf die Bremse zu treten.

Risiken im Mehrfamilienhausmarkt

Laut Finanzmarktaufsicht Finma werden neu bei der Hypothekenvergabe für Miethäuser oder weitere Renditeobjekte von den Kreditnehmern Eigenmittel von mindestens 25 Prozent des Belehnungswerts verlangt. Bisher waren es nur 10 Prozent. Ausserdem muss die Hypothekarschuld neu innert zehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden.

Grund für die Regulierung: Die Nationalbank SNB sieht auf dem Mehrfamilienhausmarkt die grösseren Risiken für Banken und Haushalte. Auch weil die Nettozuwanderung weiter abnehmen dürfte, was die Vermietung grösserer Liegenschaften erschwert.

Werden folglich die Leerstände zurückgehen? Zumindest dürften sie weniger schnell wachsen. «Wir erwarten, dass die Verschärfung zu einer leichten Beruhigung beim Wohnungsneubau und beim Handel mit Renditeobjekten beiträgt», sagt Robert Weinert, Immo-Experte bei Wüest Partner, zu BLICK. «Denn für einzelne Investoren, vor allem private Anleger, dürfte die Fremdfinanzierung nun nicht mehr möglich sein.»

Quelle: BLICK

2.9.2019